スマート変更登記の申出のすすめ（個人編）〜住所等変更登記の義務違反を避けることができます

住所等変更登記が義務化されます

2026年（令和8年）4月1日より、住所等変更登記の申請が義務化されます。

これにより、不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名若しくは名称又は住所（以下「住所等」といいます。）について変更があったときは、その変更日から２年以内に変更の登記の申請をしなければならず（不動産登記法第76条の5）、正当な理由なくこれを行わなかった場合には、5万円以下の過料に処せられることがあります（同164条2項）。

義務化前の住所等の変更についても対象となります

一方、住所等変更登記の申請の義務化前（2026年（令和8年）3月31日以前）に住所等を変更した場合であっても、変更登記をしていない場合には義務化の対象となります。

「2026年（令和8年）3月31日以前」に住所等を変更した場合には、義務化の施行日から2年経過する「2028年（令和10年）3月31日」までに住所等の変更登記の申請をしなければならず（民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条7項）、正当な理由なくこれを行わなかった場合には、5万円以下の過料に処せられることがあります（不動産登記法164条2項）。

個人の方が義務違反を避けるならスマート変更登記の申出を

住所等変更登記の義務化を控え、2025年（令和7年）4月21日より、あらかじめ法務局に対して一定の事項を申し出る（検索用情報の申出、以下「スマート変更登記の申出」という）ことにより、住所等の変更があった場合には、登記官が職権で住所等変更登記をしてくれる画期的な制度がはじまりました。

スマート変更登記の申出をすることにより、申出の後に住所や氏名の変更があった場合は、住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、登記官が職権で住所等変更登記をしてくれるため、義務違反に問われることがなくなります。

スマート変更登記の申出ができる方は、「令和7年4月21日時点で既に「所有権の登記名義人」になっている国内在住の個人の方」となります。（令和7年4月21日以降に名義人になった人でも、登記申請時に自ら申出をしていない場合（代位による登記など）は申出ができます）。

スマート変更登記の申出にあたり、法務局に申し出る事項は以下のとおりです。

• 氏名
• 氏名の振り仮名（日本の国籍を有しない方は、氏名の表音をローマ字で表示したもの）
• 住所
• 生年月日
• メールアドレス（メールアドレスがない場合には、「メールアドレスなし」として申出できます）

スマート変更登記の申出は、「書面」または「Web」にて「かんたん」「無料」の手続きで行うことができます。

なお、令和7年4月21日以降に所有権の名義人となる個人の方については、登記の申請書に、新たに所有者となった方の氏名、住所に加え、氏名の振り仮名、生年月日、メールアドレス等を併せて記載して申請することで申出ができます。

スマート変更登記のメリット・注意点

スマート変更登記のメリット・注意点は以下の通りです。

1．スマート変更登記のメリット

（1）住所等変更登記の義務違反に問われることがなくなる

スマート変更登記の申出をすることにより、申出の後に住所や氏名の変更があった場合は、登記官が職権により変更登記を行うことから、住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。

（2）住所等変更登記についての登録免許税がかからなくなる

住所等変更登記を申請する場合には、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかりますが、スマート変更登記の申出の後の住所や氏名の変更による登記は登記官の職権により行われ、登録免許税はかかりません。

（3）登記情報が最新の情報に保たれる

スマート変更登記の申出をすることにより、申出の後に住所や氏名の変更があった場合は、登記官が職権により変更登記を行うことから、登記情報が最新の情報に保たれます。売買や相続にかかる登記に際して住所等のつながりを証明する必要がなくなり、不動産の売主や相続人の負担軽減につながります。

（4）住所等の変更登記をしていない不動産がある場合でも、スマート変更登記の申出をすれば、登記官の職権により住所等の変更登記がされる

すでに登記名義人となっている不動産について、住所等の変更登記をしていない場合であっても、その不動産についてスマート変更登記の申出をすれば、登記官の職権により住所等の変更登記がされます。なお、この場合のスマート変更登記の申出は、現在の住所を記載して行います。

2．スマート変更登記の注意点

（1）スマート変更登記の申出をした場合でも、タイムリーに登記に反映するわけではない

法務局が「定期的に」住基ネットに照会して、住所等の変更の有無を確認したうえで職権により住所等の変更登記を行うことから、住所等の変更がタイムリーに反映されるわけではありません。したがって売買などの前提として住所等の変更登記を急ぐ場合には、従来どおり登記申請を行う必要があります。

（2）平成22年10月5日より前に住所等の変更があった場合には追加の書類が必要となる

スマート変更登記は、変更の経緯を住基ネットで確認することによりなされることから、平成22年10月5日より前に住所等の変更があった場合には、変更の経緯を確認することのできる書類（戸籍の附票、戸籍の証明書、本籍の記載のある住民票の写し等）の提出が必要になります。

（3）スマート変更登記の対象となる不動産は、申出をした不動産に限られる

スマート変更登記の対象となる不動産は、申出をした不動産に限られることから、それ以外に所有する不動産についてもスマート変更登記の対象としたい場合には、改めて申出をする必要があります。

（ご参考）複数の不動産についてスマート変更登記の申出をするケースについて

Ａ登記所が管轄するａ物件と、Ｂ登記所が管轄するｂ物件について申出をしたい場合、Ａ登記所に対してａ物件とｂ物件をまとめて申し出ることも、Ｂ登記所に対してａ物件とｂ物件をまとめて申し出ることもできます。他方、これらをＣ登記所に対して申し出ることや、ａ物件のみをＢ登記所に申し出ることはできません。

スマート変更登記の申出をすべき方

スマート変更登記-判断フローチャート

スマート変更登記は不動産を所有される多くの方が利用すべき画期的な制度といえますが、特に以下の方はスマート変更登記の申出をされることをおすすめします。

1．転勤など住所変更を多くされる方

サラリーマンで転勤が多く、住所変更を頻繁にされる方についても、転勤で住所変更を行うたびに住所変更登記を行う義務が発生します。スマート変更登記の申出をしておけば、住所変更の都度、登記官の職権による変更登記がなされるので、義務違反に問われることがなくなります。

2．不動産を複数所有する方

不動産を複数所有する方については、住所変更をした場合には、所有するすべての不動産について住所変更登記を行う義務が発生します。特に複数の登記所の管轄区域内に不動産を所有する場合には手続面・コスト面でも大きなご負担となります。スマート変更登記の申出をしておけば、住所変更の都度、所有するすべての不動産について登記官の職権による変更登記がなされるので、義務違反に問われることがなくなります。

3．将来的に施設等への入所を検討されている方

将来的に施設等への入所を検討されている方については、施設等への入所時における住所変更に際しても住所変更登記を行う義務が発生します。一方、施設への入所時は相応の年齢に達しているものと思われ、住所変更登記のお手続きは大きなご負担になると考えられます。スマート変更登記の申出をしておけば、ご本人がお手続きができない状況であっても、入所時の住所変更に伴い登記官の職権による変更登記がなされるので、義務違反に問われることがなくなります。

（なお、住所等変更登記の義務を負う方自身に重病等の事情がある場合には、住所等変更登記を行わないことについての「正当な理由」として認められるケースもあります）。

（ご参考）スマート変更登記の申出ができない方

スマート変更登記の申出ができる方は、「令和7年4月21日時点で既に「所有権の登記名義人」になっている国内在住の個人の方（令和7年4月21日以降に名義人になった人でも、登記申請時に自ら申出をしていない場合は申出ができます）であり、以下の方はこの方法によるスマート変更登記の申出ができません。

○法人

○海外居住者の方

スマート変更登記の申出を司法書士に依頼することもできます

スマート変更登記の申出は、「書面」または「Web」にて「かんたん」に手続きを行うことができますが、これを司法書士にご依頼いただくこともできます。

・仕事等でお忙しい方

・不動産を複数所有しており、漏れなく手続きを行いたい方

・お手続きに不安のある方

はぜひお近くの司法書士までご相談ください。

かんたん登記申請Webページ