売主の権利証（登記済証または登記識別情報）がみつからないときは

売買や贈与、相続などにより不動産の所有権を取得し、所有権移転登記が完了した場合には、所有者に対し法務局より登記識別情報（オンライン申請制度開始以前は「登記済証」）が発行されます。

「登記済証」「登記識別情報」は、その所持する人が登記名義人であることを証明するものです。正式な名称ではありませんが、一般的にはこれらを「権利証」と呼んでいます。

不動産の売買にかかる所有権移転登記には、対象不動産の売主の権利証が必要となります。

万が一、売主において権利証が紛失などによりみつからない場合に、売買をするのにとりうる方法として次の３つの手続きがあります。

1.事前通知制度

不動産登記の申請に際し、権利証（登記済証または登記識別情報）を提供することができない場合には、原則として、登記官が登記義務者（売買においては売主）に事前通知をして本人確認をします。これを「事前通知制度」といいます。

具体的には、権利証（登記済証または登記識別情報）を提供せずに登記申請を行い、登記官が「登記申請があった旨」および「その登記申請の内容が真実であると考えるのであれば、一定期間内にその旨の申出をすること」を登記義務者に書面を送付する方法により通知します。登記義務者が事前通知書が発送されてから原則として2週間以内に申出を行うことにより、登記が完了する仕組みです。

登記申請から登記完了まで相応の時間がかかるうえ、事前通知に対する登記義務者からの申出がない場合には登記が完了しないことから、抵当権の設定など他の登記とあわせて申請する売買による所有権移転登記においてはあまり利用されません。抵当権抹消登記の申請に際して、抵当権の抹消書類（登記済証または登記識別情報など）を紛失している場合などにおいて利用されています。

2.資格者代理人による本人確認

司法書士などの資格者代理人が登記義務者と直接面談して、登記名義人であることを確認できる事項を聴取することにより本人確認を行い、登記申請に際して資格者代理人が作成する「本人確認情報」を提供することにより、1.の事前通知を省略することができます。

本人確認資料として、個人の場合には、運転免許証・マイナンバーカードなどの身分証明書の提示が必要となります。また、健康保険の被保険者証や年金手帳など一定の資料の場合には、2点以上の提示が必要となります。

法人の場合には、代表者または不動産取引を担当する者の運転免許証・マイナンバーカードなどの身分証明書の提示のほか、印鑑証明書・登記事項証明書（いずれも発行後3ヶ月以内のもの）などにより本人確認を行います。

また、売買や贈与、相続などにより所有権を取得したときの契約書類や遺産分割協議書、固定資産税納税通知書などを確認するとともに、不動産の取得経緯や周辺環境の状況などを聴取することにより登記名義人であることを確認します。

売買による所有権移転登記の申請を委任する司法書士にあわせて依頼することができ、手続きにおける時間的なロスも少ないことから、売買による所有権移転登記においては多く利用されています。

なお、本人確認情報の作成にかかる司法書士報酬が別途かかります。

3.公証人による本人確認

登記義務者が用意した「登記義務者本人の申請情報を記載した書面」、または司法書士に登記申請を委任する場合には「登記申請の委任状」に、公証人の面前で本人が署名または自認することにより、公証人が本人確認を行う認証手続きです。

代理人による認証は認められず、登記義務者本人が公証役場に行き手続きをする必要があります。

本人確認資料として、個人の場合には、印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）、運転免許証・マイナンバーカードなどの身分証明書が必要となり、あわせて実印を持参します。

法人の場合には、印鑑証明書・登記事項証明書（いずれも発行後3ヶ月以内のもの）が必要となり、あわせて法人の実印を持参します。

数千円程度の認証手数料で手続きできますが、平日の日程で予約をとったうえ、本人が公証役場に行く必要があることから、売買までの時間的余裕がある場合に利用されています。

売買に際して権利証がない場合でも、売買手続きを行うことは可能ですが、そのためには相応の時間やコストがかかってしまいます。

今後、不動産の売却等を予定されている方は、いま一度権利証がお手元にあるかご確認いただければと思います。