2026年（令和8年）4月1日より住所等変更登記の申請が義務化されました

住所等変更登記の申請の義務化

2026年（令和8年）4月1日より、住所等変更登記の申請が義務化されました。

住所等変更登記が行われないことにより、土地の所有者が不明となるいわゆる「所有者不明土地問題」の抜本的な解決を図るべく、住所等変更登記の申請について法制化されたものです。（同様の理由から、2024年（令和6年）4月1日より相続登記の申請が義務化されています。）

これにより、不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名若しくは名称又は住所（以下「住所等」といいます。）について変更があったときは、その変更日から２年以内に変更の登記の申請をしなければならず（不動産登記法第76条の5）、正当な理由なくこれを行わなかった場合には、5万円以下の過料に処せられることがあります（同164条2項）。

一方、住所等変更登記の申請の義務化前（2026年（令和8年）3月31日以前）に住所等を変更した場合であっても、変更登記をしていない場合には義務化の対象となるものの、一定の猶予期間が与えられています。

「2026年（令和8年）3月31日以前」に住所等を変更した場合には、法律が施行される「2026年（令和8年）4月1日」を起算日として2年の期間を計算します。

つまり、「2026年（令和8年）3月31日以前」に住所等を変更した場合には、「2028年（令和10年）3月31日」までに住所等変更登記の申請をすればよいことになります（民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条7項）。

このように、住所等変更登記の申請の義務化前の過去の住所等の変更についても、義務化の対象となるものの、一定の猶予期間が与えられています。

住所等変更登記の義務化猶予期間について

義務違反があったときの過料の手続き

正当な理由なく住所等変更登記の義務を怠ったときは、5万円以下の過料に処せられることがあります（不動産登記法第164条2項）。
ただし、登記官が義務違反の事実を把握しても、直ちに裁判所への通知（過料通知）を行うわけではありません。登記官が過料通知を行うのは、義務に違反した者に対し、相当の期間を定めて義務の履行を催告したにもかかわらず、正当な理由なく、その期間内に申請・申出がされないときに限られます。

住所等変更登記をしなかった場合の過料の手続き

登記官による住所等変更登記の義務に違反した者の把握は、登記官が登記申請の審査の過程等で把握した情報により行うこととしており、例えば、次のような場合が想定されています。
① 所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請をした場合において、申請情報の内容である所有権の登記名義人の住所等が登記記録と合致していなかったとき
② 住基ネットに対する照会により住所等に変更があったと認められた所有権の登記名義人が、職権による住所等変更登記をすることについての意思確認のための通知を受領したが、当該登記を拒否し、又は期限までに回答をしなかったとき

住所等変更登記をしないことについての正当な理由とは

住所等変更登記をしないことについて「正当な理由」として認められるのが、義務の履行期間内において以下のような事情が認められる場合となります。

①検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合

② 行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合

③住所等変更登記の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合

④住所等変更登記の義務を負う者がＤＶ被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合

⑤ 住所等変更登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために登記に要する費用を負担する能力がない場合

これらに該当しない場合においても、個別の事案における具体的な事項に応じて「正当な理由」を判断することとしています。

スマート変更登記の申出のすすめ（個人編）〜住所等変更登記の義務違反を避けることができます

住所等変更登記の義務化を控え、2025年（令和7年）4月21日より、あらかじめ個人の方から法務局に対して一定の事項を申し出る（検索用情報の申出、以下「スマート変更登記の申出」という）ことにより、住所等の変更があった場合には、登記官が職権で住所等変更登記をしてくれる画期的な制度がはじまりました。

スマート変更登記の申出をすることにより、申出の後に住所や氏名の変更があった場合は、住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、登記官が職権で住所等変更登記をしてくれるため、義務違反に問われることがなくなります。

スマート変更登記の申出ができる方は、「令和7年4月21日時点で既に「所有権の登記名義人」になっている国内在住の個人の方」となります。（令和7年4月21日以降に名義人になった方でも、登記申請時に自ら申出をしていない場合（代位による登記など）は申出ができます）

スマート変更登記の申出にあたり、法務局に申し出る事項は以下のとおりです。

• 氏名
• 氏名の振り仮名（日本の国籍を有しない方は、氏名の表音をローマ字で表示したもの）
• 住所
• 生年月日
• メールアドレス（メールアドレスがない場合には、「メールアドレスなし」として申出できます）

スマート変更登記の申出は、「書面」または「Web」にて「かんたん」「無料」の手続きで行うことができます。

なお、令和7年4月21日以降に所有権の名義人となる個人の方については、登記の申請書に、新たに所有者となった方の氏名、住所に加え、氏名の振り仮名、生年月日、メールアドレス等を併せて記載して申請することで申出ができます。

スマート変更登記の申出のすすめ（個人編）の詳細については下記コラムをご覧ください。

スマート変更登記の申出のすすめ（法人編）〜住所等変更登記の義務違反を避けることができます

住所等変更登記の義務化を控え、2024年（令和6年）4月1日より、令和6年4月1日において既に所有権の登記名義人であった法人からあらかじめ法務局に対して一定の事項を申し出る（法人識別事項の申出、以下「スマート変更登記の申出」という）ことにより、登記官の職権で法人識別事項（会社法人等番号）が登記され、加えて、2026年（令和8年）4月1日からは、所有権の登記名義人が会社法人等番号を有する法人であって、その会社法人等番号が所有権の登記に記録されているときは、登記官が職権で法人の名称又は住所の変更の登記をしてくれる画期的な制度がはじまりました。

スマート変更登記の申出をすることにより、申出の後に本店・主たる事務所の住所や会社・法人の名称に変更があり、商業・法人登記について変更の登記をした場合には、申出をした不動産について登記申請をしなくても、登記官が職権で住所等変更登記をしてくれるため、義務違反に問われることがなくなります。

法人の方でスマート変更登記の申出ができる方は、「令和6年4月1日において所有権の登記名義人として記録されている法人」のみとなります（所有権の登記名義人の法人識別事項が既に登記されているときは申出できません）。

オンライン又は書面により、「会社法人等番号の申出」をすることで、会社法人等番号（法人識別事項）が登記されます。

なお、令和6年4月1日以降に所有権の名義人となる法人の方については、登記の申請書に、新たに所有者となった方の名称、住所に加え、会社法人等番号を併せて記載して申請することで会社法人等番号が登記されます。

スマート変更登記の申出のすすめ（法人編）の詳細については下記コラムをご覧ください。

住所等変更登記の義務化・スマート変更登記の申出については司法書士にご相談を

住所等変更登記の義務化については、個人・法人を問わず、将来的に何らかの対応が必要な方が多いと考えられます。しかしながら、あらかじめ「スマート変更登記の申出」をすることにより、義務違反を避けることができます。

住所等変更登記の義務化やスマート変更登記の申出について、

・仕事や法人の業務等でお忙しい方

・不動産を複数所有しており、漏れなく手続きを行いたい方

・お手続きに不安のある方

はぜひお近くの司法書士までご相談ください。