解決事例

・ご依頼者さまの実父は10数年前に、実母は1年前にそれぞれお亡くなりになっていましたが、実父が所有していたご実家の土地・建物について相続登記が未済の状況でした。

・ご依頼者さまはひとりっ子であり、相続人はほかにおらず今後実家に居住することもないこと、老朽化による建物の崩落や火災等を心配されていたことから、早めの売却等の対応を希望されていました。

・実父の相続に際して、実母とご依頼者さまにて遺産分割協議は行なっていませんでした。

・ご依頼者さまのニーズに合わせ、早めの相続登記の準備をご提案のうえ、下記2件の相続登記を申請しました。

①被相続人を実父、相続人を実母（持分2分の1）及びご依頼者さま（持分2分の1）とする法定相続による相続登記

②被相続人を実母、相続人をご依頼さま（持分2分の1）とする法定相続による相続登記

・ご依頼者さまよりスムーズに書類をお預かりできたことにより、ご依頼から約1ヶ月で相続登記が完了しました。

・ご両親との大切な思い出のあるご実家であり、ご自身で徐々に荷物の整理をされるなか、時期をみてご売却される予定となりました。

・ご依頼者から弊所に、他県にある先祖代々の墓じまいをするにあたり、墓地である土地1筆の相続登記が長年に渡り完了しておらず、お寺への土地の返還にかかる所有権移転登記ができない状況にある、とのご相談を受けました。

・最初の相続が昭和初期であり相続関係は複雑であるものの、ご依頼者さまにて戸籍の収集は概ね完了しており、相続人は全員把握できているとのお話しでした。

・弊所にてご依頼者さまにてお持ちいただいた戸除籍謄本を確認したところ、亡くなられている被相続人の三男にお子さんがおらず、かつ、三男の妻が三男の後に亡くなられていたことから、三男の妻の兄弟姉妹にまで相続人が広がっていることがわかりました。

・弊所にて、被相続人の三男の妻の兄弟姉妹について相続を証する戸除籍謄本や相続人の住所を証する戸籍の附票を取得することにより、相続人の調査を行いました。

・弊所にて戸除籍謄本を取得するのに相応の時間が見込まれることから、ご依頼者さまに対し、被相続人の三男の妻の兄弟姉妹について親族づたいで連絡をとれないか確認していただきたい旨依頼しました。

・弊所における相続人調査により、相続人は、被相続人の三男の妻の兄弟姉妹の子の世代まで広がり、相応の人数となったものの、ご依頼者さまの親族づたいに相続人全員と連絡をとることができました。

・本件は墓じまいを前提とする相続手続きであったこともあり、相続人の皆さまが快く遺産分割協議に応じられました。

・相続人が多数となりましたが、ご依頼者さまのご協力もあり、ご依頼から約3ヶ月で相続登記が完了しました。

・弊所での受任前に、ご依頼者さまにて5先ほどの事務所に受任を断られていた経緯があり、相続登記が完了し非常にご安心された様子でした。

・公正証書遺言の内容の検討にあたり、ご依頼者さまにて、あらかじめ相続人への相続財産の分け方を決めているなか、ご依頼者さま及び奥さまにてお住まいの自宅の土地・建物については奥さまではなく、別居しているご長男に相続させるご意向でした。

・相応の相続税が見込まれるなか、別居のご長男に自宅土地を相続させた場合には、小規模宅地等の評価減の特例の適用はなく、税制上不利となる状況にありました。

・ご依頼者さまに対して、弊所と連携している税理士を紹介のうえ、自宅の土地・建物を含め、相続財産全体における相続の考え方についてアドバイスを行なっていただきました。

ご依頼者さまに税理士からのアドバイスについて十分にご理解をいただくなか、自宅の土地・建物については奥さまが相続し、万が一奥さまが先立たれた場合には、ご長男が相続する旨の公正証書遺言を作成しました。

・これにより、奥さまが自宅の土地・建物を相続した場合には、小規模宅地等の評価減の特例が適用されることになりました。

・ご依頼者さまより、将来の相続に備え、自身が先だったあとの奥さまの自宅土地・建物の居住権を確保するため、「おしどり贈与（贈与税の配偶者控除の特例）」を利用して、土地・建物の自分の持分のすべてを奥さまに贈与したい、とのご相談を受けました。（ご相談時の持分は、ご依頼者さま3分の2、奥さま3分の1）

・ご依頼者さまの資産全体をみても、将来相応の相続税が発生する見通しがあり、相続税対策としてのニーズもありました。

・おしどり贈与の対象となる土地・建物の持分の相続税評価額が、土地の路線価、建物の固定資産税評価額を勘案し、非課税枠の範囲に十分に入ることを確認しました。

・おしどり贈与に際してかかるコスト（登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税など）をご説明し、ご理解をいただきました。

・特例の適用には贈与税の申告が必要であり、詳しくは税理士にご相談いただきたい旨ご説明しました。

・弊所にて贈与契約書を作成し、ご依頼者さま及び奥さまに内容をご説明のうえ、ご署名・ご捺印をいただきました。

・ご依頼者さまにて速やかに書類をお預かりできたこともあり、ご依頼から約1ヶ月で贈与による所有権移転登記を完了しました。

・ご依頼者さまにて、時期をみて、生前対策として遺言書の作成を行なっていくことになりました。

・ご依頼者さまは、夫と10年前に離婚しましたが、婚姻時に居住していた自宅マンションに継続して居住していました。

・元夫との間では、口頭で自宅マンションをご依頼者様に財産分与する旨の話し合いはできていましたが、財産分与契約書などは作成しておらず、夫からご依頼者さまへの財産分与による所有権移転登記は未済のままでした。

・また、自宅マンションには元夫名義の住宅ローンが残っており、居住を継続するご依頼者さまが元夫に代わり返済を継続していました。

・ご依頼者様（妻）にて金融機関に妻名義での住宅ローンの借換えを打診したところ、現在仕事に就いており、継続した収入が見込めることから、元夫からご依頼者さまへの住宅ローンの借換え手続きは可能である旨回答がありました。

・弊所にて、自宅マンションを元夫からご依頼者さまに財産分与する旨などを記載した財産分与契約書を作成し、元夫及びご依頼者さまに内容を説明のうえご署名・ご捺印をいただきました。

・金融機関にて、元夫から妻への財産分与による所有権移転登記の完了が住宅ローンの本審査の条件とされていたため、弊所にて財産分与による所有権移転登記を申請し、登記完了後の登記簿謄本を金融機関に提出しました。

・住宅ローンの本審査承認、金融機関とご依頼者さまとの契約を経て、弊所にてご依頼者さまへの住宅ローンの実行に伴う抵当権設定登記及び元夫の住宅ローン完済に伴う抵当権抹消登記を申請しました。

・財産分与契約の締結、財産分与による所有権登記の申請、住宅ローンの本審査、抵当権設定及び抹消登記の申請と段階を追って手続きを進める必要があったため、相応の時間がかかりましたが、ご依頼から約2ヶ月半ですべての手続きが完了しました。

・ご依頼者さまにて他県に所有している賃貸用不動産につき、4つ前の住所になったまま住所変更登記ができていない旨のご相談がありました。

・15年ほど前、県外に居住していた際に近くの司法書士に住所変更登記を依頼しましたが、「住所の変遷を証する書面が揃わず住所変更登記は難しい」との回答があり、住所変更登記ができないままとなっていました。

・弊所にて、住所の変遷を証する戸籍の附票を収集したところ、保管期間の経過により戸籍の除附票がすでに廃棄されていたため、取得できるかぎりの「戸籍の附票」及び「廃棄証明書」を取得しました。

・ご依頼者さまが登記簿上の住所に不在住であることを証する「不在住証明書」を取得しました。

・権利証を紛失されていたことから、不動産の漏れなく住所変更登記を行う目的のほか、登記名義人本人からの申請であることを補完すべく「名寄帳」を取得しました。

・弊所にて、申請人と登記名義人の同一性を証する「上申書」を作成のうえ、ご依頼者さまにご署名・実印でのご捺印をいただき、「印鑑証明書」を添付しました。

・通常の住所変更登記に比べ、書類の収集に相応の時間を要しましたが、ご依頼から約1ヶ月半で住所変更登記を完了しました。

・県外の賃貸用不動産であり、ご依頼者さまにて年々管理が難しくなり売却を検討していたことから、これで売却の準備を始められると大変喜ばれていました。

・ご依頼者さまにおいて、平成25年に旧住宅金融公庫のお借り入れ（当初の借入は平成11年）を完済し、当時抵当権の抹消書類の交付は受けたものの、10年以上抵当権の抹消登記手続きを行なっていませんでした。

・住宅金融公庫は、平成19年4月1日に、独立行政法人住宅金融支援機構に権利承継していることから、今回の抵当権抹消登記の前提として、住宅金融公庫から独立行政法人住宅金融支援機構への抵当権移転登記が必要であることを把握しました。

・完済時において独立行政法人住宅金融支援機構から交付された委任状等をそのまま使用すべく、抵当権移転登記及び抵当権抹消登記の申請書に、「登記義務者の代表者（または代理人）◯◯の代理権限は消滅している」旨記載して登記申請を行いました。

お客さまにて完済時に交付された抵当権の抹消書類等を大切に保管されており、書類上の不備もなかったことから、ご依頼から1ヶ月弱で抵当権の抹消登記が完了しました。

・ご依頼者さまより、すでに亡くなられている実父名義の建物（相続登記未済）について、設定日が昭和51年である東邦生命保険相互会社の抵当権が設定されているが、その後どうなっているかわからないため調査してほしいとのご依頼を受けました。

・実父は昭和57年に他界されており、ご依頼者さまのお手元には、お借り入れの契約書や抵当権の抹消書類はなく、相続登記をするために登記簿を取得してはじめて抵当権の設定を把握したとのことでした。

・抵当権者である東邦生命保険相互会社は経営破綻により平成11年に解散していました。

・東邦生命保険相互会社が保有していた保険契約は外資系のAIGエジソン生命保険を経てジブラルタ生命保険に引き継がれてたことから、ジブラルタ生命保険の窓口に照会したところ、借入はすでに完済されていたことから、「抵当権抹消書類の再発行依頼書」の取り寄せを行いました。

・現在、東邦生命保険相互会社の抵当権抹消手続きを行なっている元清算人の弁護士あてに、ご依頼者さまの印鑑証明書、被相続人との相続関係のわかる戸籍謄本等を添付のうえ、「抵当権抹消書類の再発行依頼書」を提出しました。

・抵当権抹消登記の前提として、建物の相続登記を申請しました。

・元清算人である弁護士から抵当権の抹消書類が再発行されました。

・相続登記及び抵当権の抹消書類の交付などで相応の時間がかかりましたが、ご依頼から約2ヶ月で抵当権の抹消登記が完了しました。

・ご依頼者さまにて売却を検討している土地について、法人の抵当権が設定されており、不動産業者から、抵当権を抹消しないと土地を売却することができない旨の説明を受けていました。

・抵当権者である法人の閉鎖登記簿謄本を取得したところ、法人は休眠会社のみなし解散により平成元年（1989年）に解散、平成14年に登記用紙が閉鎖されており、解散から30年以上が経過していました。

・抵当権者である法人の本店所在地および代表取締役の登記簿上の住所に、抵当権抹消にご協力いただきたい旨の配達証明付き書留郵便を送付しましたが、後日いずれも「宛て所がない」ことにより返送されました。

・抵当権者である法人の代表取締役の登記簿上の住所について、住民票・戸籍の附票が取得できなかったため、「不在籍・不在住証明書」を取得しました。

・当時の契約書を確認したところ弁済期は昭和60年（1985年）であり、弁済期から30年以上経過していることを確認しました。

・管轄法務局宛に「調査報告書」を作成のうえ、閉鎖商業登記簿謄本、返送された配達証明付き書留郵便の封筒、不在籍・不在住証明書、弁済期の記載された契約書の写し等の疎明資料を添付して、不動産登記法第70条の2の規定に基づき、ご依頼者さま（土地所有者）による単独申請により抵当権の抹消登記を申請しました。

・調査に相応の時間がかかりましたが、ご依頼から約2ヶ月で抵当権の抹消登記が完了しました。

・ご依頼者さまにて、これで土地の売却をすすめられると大変喜ばれていました。