区分建物の敷地権化と権利証

敷地権とは

敷地権とは、区分建物（マンションなど）の専有部分に対応する敷地利用権を一体不可分のものとして登記した権利です。

敷地権は、専有部分と切り離して処分することはできず、売買においては、敷地権は専有部分の所有権とともに移転します。

敷地権付き区分建物の権利証

専有部分に対応する敷地利用権が敷地権化された区分建物を「敷地権付き区分建物」といいます。敷地権付き区分建物は、専有部分の所有権と敷地権が一体不可分であり、これを切り離して処分することはできません。

敷地権付き区分建物については、専有部分の所有権と敷地権が一体であるため、権利証（登記済証または登記識別情報）についても、専有部分の所有権と敷地権が一体となったものが発行されます。したがって、売買による所有権移転登記に際しては、この権利証を提供します。

敷地権のない区分建物の権利証

敷地権は、1983年（昭和58年）の区分所有法及び不動産登記法の改正（施行は1984年（昭和59年）1月1日）により制定されたことから、これ以前に新築された区分建物の中には、現在においても敷地権のない区分建物が存在します。

敷地権のない区分建物については、専有部分の所有権と土地の所有権（共有持分）が分離しているため、権利証（登記済証または登記識別情報）についても、専有部分の所有権に関するものと土地の所有権（共有持分）に関するものがそれぞれ発行されています。したがって、売買による所有権移転登記に際しては、「専有部分の所有権に関する権利証」及び「土地の所有権（共有持分）に関する権利証」のいずれも提供することになります。

あとから敷地権化された区分建物の権利証

1983年（昭和58年）以前に新築され、当初は敷地権のない区分建物であったものの、現在敷地権のある区分建物になっている、いわゆる「あとから敷地権化された区分建物」が存在します。

「あとから敷地権化された区分建物」の専有部分の登記簿の表題部の記載例は以下のとおりです。

「あとから敷地権化された区分建物」については、新築当初は専有部分の所有権と土地の所有権（共有持分）が分離していましたが、敷地権化された後は専有部分の所有権と敷地権が一体不可分となり、これらを切り離して処分することができなくなります。

一方、新築当初の権利証については、専有部分の所有権に関するものと土地の所有権（共有持分）に関するものがそれぞれ発行されています。したがって、敷地権化後にはじめて行う売買による所有権移転登記に際しては、「専有部分の所有権に関する権利証」及び「土地の所有権（共有持分）に関する権利証」をいずれも提供する必要があり、注意が必要となります。